问：什么是住宅专项维修资金？

答：住宅专项维修资金，是指住宅公用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。

问：什么是物业共用部位、共用设施设备？

答：共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问：为什么要设立维修资金？

答：维修资金又称房屋的“养老金”。当房屋保修期满后，维修养护的责任由保修单位转移到房屋产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有维修资金，要在短时间内向业主筹集住宅共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。维修资金的设立，为房屋及时得到维修养护提供了基础性条件。维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，提升业主居住安全性和达到房屋保值增值的目的。

问：首期维修资金按什么标准筹集？

答：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》规定以当地建筑安装工程每平米造价的5%至8%。市（州）、县（市、区）建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定。我县首期维修资金的数额为：配备电梯的40元/平方米，未配备电梯的30元/平方米。

问：什么时候交存维修资金？

答：购房人在办理购房网签合同前，将所购房屋（含住宅、非住宅）的首次维修资金自行交存至专户管理银行。尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位在办理房屋产权初始登记前代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。

问：什么情况下需要续交维修资金？

答：业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的30%时，业主应当及时续交。续交后分户账面维修资金余额应当不少于首次应交存金额。

问：维修资金使用分摊的原则？

答：专项维修资金使用的分摊，应当遵循“谁受益、谁负担”的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并按下列规定列支：

1.涉及整个建筑区划共用的，在该区划全体业主维修资金账户中列支。

2.涉及单幢或部分建筑物共用的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支。

3.共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

问：维修资金的使用分为几种？

答：维修资金的使用可以分为正常使用、应急使用。

问：正常使用维修资金的程序是怎样的？

答：1.出现维修情形

当物业区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现自然损坏需维修、更新、改造时，维修资金使用申请人（业主委员会或物业服务企业或业主代表或所属社区）（以下简称“申请人”）应向岳池县住房和城乡建设局物业管理股申请。

2.拟定使用方案并公示

申请人应参照《岳池县住宅专项维修资金使用方案（示范文本）》（以下简称“使用方案”）拟定《使用方案》，并在物业区域内显著位置对《使用方案》、《工程预算书》、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》（使用金额5万元（含）以上）进行公示，公示期应和业主意见征集期一致。

3.征集业主意见并公示

申请人应组织维修项目涉及的业主对《使用方案》进行表决，在约定的表决期内应经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主同意。

4.选择施工单位并签订维修施工合同

《岳池县住宅专项维修资金使用业主表决意见表》和《岳池县住宅专项维修资金使用业主表决结果公示》公示期满无异议，申请人应通过公开、公平、公正的招投标、竞争性谈判等方式选定维修施工单位并签订维修施工合同。维修工程项目较小的（使用金额5万元以下的），为节约费用，申请人可采取简易方式，组织3-5名相关业主代表参与选定维修施工单位并签订维修施工合同。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

工程维修合同内容应主要包含工程概况、维修工期、工程内容及范围、工程造价、付款方式、质量保修、施工安全责任等要件。

注：使用金额5万元（含）以上的维修项目应根据审价机构出具的《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》签订工程服务合同。

5.维修资金使用备案

申请人应向岳池县住房和城乡建设局物业管理股提交以下资料进行维修资金使用备案：

（1）《岳池县住宅专项维修资金使用方案》；

（2）《岳池县住宅专项维修资金使用业主表决意见表》；

（3）《岳池县住宅专项维修资金使用业主表决结果公示》；

（4）《岳池县住宅专项维修资金使用备案表》；

（5）维修施工单位编制的《工程预算书》；

（6）维修施工单位的资质（资信）证明材料；

（7）《工程维修合同》；

（8）授权委托书

①业主委员会委托法人单位委托书；

②业主委员会委托经办人委托书；

③法人单位委托经办人委托书；

（9）申请人资格证明材料复印件并加盖鲜章（申请人是业主委员会时提供业主委员会备案记录，申请人是物业服务企业时提供物业服务合同、营业执照、资质证书）；

（10）经办人身份证明资料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

（11）其他证明材料（流程图中使用备案要求公示的影像资料）。

6.组织施工

维修资金使用备案后，申请人应及时组织施工单位进行施工，施工期间应张贴施工公告并留存施工前、施工中、施工后影像资料。

7.竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应根据《使用方案》组织验收。使用金额5万元（含）以上的维修项目，应经审价机构进行工程造价审核，并出具《维修资金使用工程结算审价报告书》，审核费用纳入维修成本。

申请人应在物业区域内显著位置公示《岳池县住宅专项维修资金工程验收意见表》、《维修资金使用工程结算审价报告书》（使用金额5万元（含）以上），公示期不少于5日。

8.维修资金使用结算

公示期满无异议，申请人应向岳池县住房和城乡建设局物业管理股提交以下资料进行住宅专项维修资金使用结算。

（1）《岳池县住宅专项维修资金工程验收意见表》；

（2）《岳池县住宅专项维修资金使用结算报告表》；

（3）维修施工单位编制的《工程决算书》；

（4）《维修资金使用工程结算审价报告书》（使用金额5万元（含）以上）；

（5）费用结算票据；

（6）承诺书

①业主委员会承诺书；

②法人单位承诺书；

（7）其他证明材料（流程图中使用备案要求公示的影像资料）。

9.质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保修条款。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修，申请人应督促维修施工单位按照合同履约执行。

问：应急维修资金的程序是怎样的？

答：1.公告紧急情形

发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，可应急使用住宅专项维修资金：

（1）屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；

（2）电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的；

（3）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（4）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；

（5）共用排水设施坍塌、堵塞、破裂等严重影响业主生活或危及人身财产安全的；

（6）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的；

（7）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

（8）业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身安全的。

业主委员会应及时在物业管理区域内的显著位置，就维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主委员会的，由物业服务企业代行公告。无物业服务企业提供服务的，由物业区域所在地的社区进行公告。

2.报告

业主委员会或物业服务企业或所属社区向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）报告。涉及电梯、消防设施、房屋安全的，应同时书面报告质量监督、消防部门。

3.确认

乡镇人民政府（街道办事处）收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。涉及电梯、消防设施、房屋安全的，依法负责监督的质量监督部门或消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认。

4.拟定使用方案并公示

经乡镇人民政府（街道办事处）确认后，申请人应参照《岳池县住宅专项维修资金使用方案（示范文本）》（以下简称“使用方案”）拟定《使用方案》，并在物业区域内对《使用方案》、《工程预算书》、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》（使用金额5万元（含）以上）进行公示，公示期不少于5日。

5.选择施工单位并签订维修施工合同

申请人应通过公开、公平、公正的招投标、竞争性谈判等方式选定维修施工单位并签订维修施工合同；维修工程项目较小的（使用金额5万元以下的），为节约费用，申请人可采取简易方式，组织3-5名相关业主代表参与选定维修施工单位并签订维修施工合同。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

工程维修合同内容应主要包含工程概况、维修工期、工程内容及范围、工程造价、付款方式、质量保修、施工安全责任等要件。

6.维修资金应急使用备案

申请人应向岳池县住房和城乡建设局物业管理股提交以下资料进行维修资金应急使用备案：

（1）应急维修使用告业主书；

（2）乡镇人民政府（街道办事处）出具的应急维修必要性的确认证明；

（3）《岳池县住宅专项维修资金使用方案》；

（4）《岳池县住宅专项维修资金使用备案表（应急使用）》；

（5）维修施工单位出具应急维修工程《工程预算书》；

（6）维修施工单位的资质（资信）证明材料；

（7）应急维修合同或施工（安装）承包合同；

（8）经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

（9）委托书

①业主委员会委托法人单位委托书；

②业主委员会委托经办人委托书；

③法人单位委托经办人委托书；

（10）申请人资格证明材料复印件并加盖鲜章（申请人是业主委员会时提供业主委员会备案记录、申请人是物业服务企业时提供物业服务合同、营业执照、资质证书）

（11）其他证明材料（流程图中使用备案要求公示的影像资料）。

住宅专项维修资金应急使用，首次拨付资金不得超过工程预算金额的50%。

7.组织施工

维修资金应急使用备案后，申请人应及时组织施工单位进行施工，施工期间应张贴施工公告并留存施工前、施工中、施工后影像资料。

8.竣工验收并审价

应急维修工程竣工后，申请人应依据《使用方案》组织验收，并选择有资质的造价咨询机构进行工程造价审核（使用金额2千元（含）以上），审核费用纳入维修成本。

9.公告

申请人在应急维修工程竣工后15日内在物业区域内显著位置公告（公示期不少于5日）维修相关情况，并留存公告影像资料：

（1）《岳池县住宅专项维修资金工程验收意见表》；

（2）维修施工单位编制的《工程决算报告》；

（3）造价咨询机构出具的《维修资金使用工程结算审价报告书》（使用金额2千元（含）以上）；

（4）维修费用业主分摊明细。

10.维修资金应急使用结算

公示期满无异议，申请人应向岳池县住房和城乡建设局物业管理股提交以下资料进行维修资金应急使用结算：

（1）《岳池县住宅专项维修资金使用工程验收意见表》；

（2）《岳池县住宅专项维修资金使用结算报告表》；

（3）维修施工单位编制的《工程决算书》；

（4）《维修资金使用工程结算审价报告书》（使用金额2千元（含）以上）；

（5）费用结算票据；

（6）《住宅专项维修资金划拨情况说明》；

（7）其他证明材料（流程图中使用备案要求公示的影像资料）。

11.质量保修

维修工程合同应当约定工程质量保修条款。维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。维修工程的质量保修内容和期限，须按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修，申请人应督促维修施工单位按照合同履约执行。

问：哪些情形不能使用维修资金？

答：下列情形不得使用维修资金：

1.按照有关法律法规规定应在物业服务费中列支的，不得使用维修资金。

2.依照法律法规或合同约定，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得使用维修资金。

3.住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

4.建设单位未按照《四川省物业管理条例》第二十五条规定报告申请成立业主大会前，物业共有部分需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修、更新和改造责任，不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

5.按照国家有关法律、法规和规章规定，不能使用专项维修资金的其它事项。

问：房屋保修期从什么时候起开始计算？

答：房屋保修期自竣工验收备案合格之日起计算。